El CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria analizó los movimientos del mercado de real estate, con diferentes oportunidades en Montevideo, Punta del Este y el interior.
El sector inmobiliario afianza sus expectativas para este año con proyecciones de “un mercado más maduro”, puntos fuertes en departamentos como Montevideo y Punta del Este, así como oportunidades en el interior, según expresó en diálogo con Ámbito el CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria, Gonzalo Martínez Vargas.
En el horizonte de este 2025 aparecen variadas opciones atractivas para los inversores argentinos, que reactivan su interés tras un parate en el inicio de la gestión de Javier Milei en el país vecino, así como el fin de algunas incertidumbres, asociadas al extenso ciclo electoral en Uruguay.
¿En qué estado está el sector inmobiliario y qué se espera para este año?
El mercado ha cambiado, sobre todo este último año. Las perspectivas son de un mercado más maduro, sin tanta locura de cantidad y con proyectos más modernos. Hay edificios que se están terminando que empezaron en la época de la pandemia, cuando hubo un buen desarrollo de proyectos similares barrios cerrados y eso ha funcionado muy bien. Son más modernos, con más servicios, espaciosos, mejores amenities, construcción sustentable y con inteligencia en el hogar. Esto ha permitido mejorar la calidad, se ha corrido un poco más hacia el norte de la ciudad.
Montevideo se divide en dos partes: en la costa desde Punta Carretas hasta Carrasco, los proyectos son distintos, porque los padrones son chicos y hay que pensar en otras opciones. Del centro hacia el norte de la ciudad, la Vivienda Promovida. Los padrones cerca de la costa ya son chicos y hay un corrimiento de mayor desarrollo, se están generando nuevos centros comerciales y obviamente eso hace que la ciudad se esté expandiendo por el lado de la calidad.
¿Ocurre algo similar en Punta del Este?
Algo parecido ocurre con Punta del Este. Hoy hay desarrollos a nivel de la costa, pero también muy cerca hay construcciones de Vivienda Promovida frente al mar. Hacia dentro, también hay varios desarrollos que se manejan con esta lógica: ir a lugares más amplios con proyectos más atractivos y el cliente responde. Hoy en Punta del Este se está vendiendo bien, ya no estamos hablando de lujo, con 5.000 o 6.000 dólares hasta 10.000 el metro cuadrado, sino proyectos de 3.500 dólares que se venden incluso para renta.
Punta del Este está cambiando. No todo es contratos temporarios, hay mucho contrato de arrendamiento y eso hace crecer mucho la ciudad porque se están afincando muchísimas más familias. Es la madurez del mercado que logra adaptarse a determinadas circunstancias. Se construye mucho, pero también de mejor calidad. No hay que manejar más Punta del Este como la temporada, ya es un destino de todo el año.
¿Todos estos cambios que mencionas suponen mejoras?
Es un cambio para mejor, porque te estás acompasando a lo que ocurre en otras ciudades. Sustentable, inteligente, amplitud, terraza y espacios verdes. La pandemia nos enseñó mucho y hoy la gente está pidiendo eso. Hoy se construye para el inversor, para la renta, pero a su vez el inquilino pide esto. Donde tengamos mejores amenities y la cuestión sustentable, que ayuda a que las expensas sean más bajas y tengamos mejores servicios, el inquilino pide eso. Y el inversor quiere una renta un poco mejor y que la salida, es decir cuando venda, pueda hacerla bien y no quede estancado en el tiempo. Es una mejora para el desarrollador uruguayo y también sigue habiendo argentinos y varios con varios proyectos.
¿Cómo vienen las inversiones de argentinos después del parate en el inicio del gobierno de Milei?
El parate fue porque coincidieron un poco la llegada del gobierno argentino nuevo con un período muy largo de elecciones en Uruguay, que demora prácticamente un año entre las internas, las generales, el balotaje y las departamentales de este mes. Es un período muy largo de acomodamiento y el uruguayo es bastante resistente a los cambios y a su vez temeroso, quiere ver lo que está pasando. Hoy se acomodó a un buen flujo de ventas.
Eso incide con la cantidad de gente que vino a Uruguay y ha concretado negocios. En marzo ha levantado el nivel de venta y eso tiene que ver con los argentinos. Argentina todavía no se acomodó a nivel de arrendamientos, Uruguay es más seguro con un mercado mucho más completo en el que la gente puede comprar y se alquila rápidamente, en un promedio de 15 días, sobre todo monoambientes y dos ambientes.
La gente que alquila hoy está usando el sistema de garantía, que no es un detalle menor. Da madurez al mercado inmobiliario y tranquilidad al inversor, ayuda a que Uruguay se vea como modelo de inversión y Punta del Este pase a ser inversión de todo el año. Eso hace que sea atractivo para los argentinos, que ven diferentes opciones.
¿Qué rol viene ocupando la Vivienda Promovida en el mercado?
Cuando asumió el gobierno anterior hizo algunas modificaciones y eso aceleró la construcción, también la venta. Se mantiene por ahora, no se ha modificado nada en apenas dos meses del nuevo gobierno. Puede que haya algunos cambios y habría qué ver qué se concreta, pero se apunta a construcciones para gente sin vivienda. Tratar de regular o eliminar los asentamientos e ir a una clase baja que pueda acceder a la vivienda. Pero seguimos con los costos altos de los créditos hipotecarios, un tema a desarrollarse que no logra imponerse. Las cuotas son caras, cuando Uruguay tiene un salario mínimo de los más altos de América Latina.
¿Cómo es el diálogo del sector inmobiliario con el nuevo gobierno y qué expectativas hay?
En el gobierno siempre estuvieron muy abiertos desde antes de las elecciones. Este gobierno es de izquierda y piensa en la clase que necesita la vivienda. Sería un error que no mantuvieran lo que hay porque es un impulso para Uruguay. En 13 años hubo 45.000 viviendas, cerca de 4.500 millones de dólares, casi como dos pasteras de la inversión. Cortar eso sería ser muy necio y creo que no lo van a cortar. Sí van a querer que se impulse un poco más a las construcciones económicas, que es el lineamiento que ha salido de las conversaciones informales.
¿Impacta la incertidumbre global en el sector?
Siempre impacta la actividad internacional, la guerra comercial genera impulsos y frenos. Hoy la Unión Europea está tratando de hacer el acuerdo con el Mercosur cuando hace poco lo había frenado Francia, que hoy lo plantea. Uruguay está mirando también a Canadá y México. Eso va a ayudar al desarrollo del Uruguay y seguir buscando opciones de inversores.
Nuestra propuesta es buscar mercados y proyectos en el interior, que tiene una demanda impresionante: apenas 3.000 viviendas en 13 años de Vivienda Promovida dan un promedio muy bajo. No se construye porque no se vende, sí se alquila.
Creemos que es una idea de ir a viviendas multifamiliares, con proyectos para arrendamiento, que a su vez genera un mercado nuevo donde se puede vender en su conjunto. Eso es lo que está buscando el mercado internacional y hoy en EE.UU. el 50% es en este formato. Una única empresa arma el proyecto y lo pone en arrendamiento. Funcionaría muy bien en el interior, estoy convencido. Hay que ir a buscar esos mercados y ese desarrollo. Si ampliamos nuestro mercado interno, que a pesar de ser chico tiene amplio margen, no tendría tanta incidencia lo global.
¿Cuáles son los planes de Moebius para este año?
Creamos una herramienta muy importante que es La Mejor Inversión, con un análisis comparativo que nos permite presentar oportunidades mejores de inversión frente al mercado en Montevideo, utilizando variables específicas y una base de datos con 200 edificios y un promedio de 5.000 viviendas.
Desde el punto de vista del inversor, analizamos metros cuadrados y valor de venta, para que sean unidades más grandes, precios más bajos, alquileres más altos y rentabilidades mejores. Encontramos un nicho que nadie está ofreciendo y en el último mes han crecido las consultas. Estamos en números muy superiores a vinculaciones de años anteriores. Con pocos negocios, pero constantes. Por ejemplo, los clientes argentinos buscan estos datos. Hoy no miran tanta ubicación, sino rentabilidad. Le ofrecemos un estudio y administramos, no es que vendemos y nos retiramos. Somos socios estratégicos en el negocio. Para acceder se puede ingresar a www.lamejorinversion.com.uy o buscarlo a través de Moebius.